Qué tienes que saber al comprar un piso de segunda mano

Es frecuente, en la compra de un piso de segunda mano, a veces aparezcan desperfectos que no fueron señalados durante la transacción o deudas acumuladas de las que, a pesar de que el vendedor debe dejarlo libre de cargas, no ha logrado solventar. Esto genera un gasto extra en el coste total del piso que se acumula a la ya solicitada hipoteca. Sigue aquí varios consejos que debes tener en cuenta a la hora de comprar un piso.

La zona y el vendedor

La elección de la zona es el primer paso a la hora de estudiar la posibilidad de comprar un piso. En primer lugar, por el precio de la misma, ya que es una variable que influye determinantemente en la decisión, y también por las características de la misma: si es un barrio residencial, hay buen acceso en transporte público, cuenta con párkings o no, entre otros factores. También saber el cuidado de las calles, el estado de edificios colindantes, el ruido y si es una zona conflictiva o tranquila son factores, aunque ajenos a la vivienda en sí, cruciales para decidirse por esa parcela.

Se debe realizar un análisis de la zona antes de interesarnos por un piso de la misma

Pese a que resulte muy obvio e incluso sea un detalle que se pase por alto, debemos cerciorarnos que quien está vendiendo el piso es, efectivamente, el dueño del mismo. Para ello, se deberá ir hasta el Registro de la propiedad y solicitar una nota informativa de la finca. Además de certificar la propiedad del piso, se podrá comprobar si el piso está libre o no de cargas, algo muy importante a la hora de evitar que esas deudas se traspasen al nuevo propietario. Si en el registro figura alguna carga, antes de la compra, se debe exigir al propietario que finiquite esas deudas.

Encargar asesoramiento técnico

Es muy aconsejable visitar el edificio con un técnico en estructuras o un arquitecto, ya que es la mejor manera de asegurarse del estado actual en el que se encuentra la vivienda. Estos técnicos realizarán un informe sobre en qué estado se conservación se encuentra el piso y los gastos a los que se deben hacer frente tras su compra.

Se recomienda visitar la vivienda con un técnico en estructuras

También sería recomendable verificar en los servicios de urbanismo que la finca no está afectada por ningún plan urbanístico, ya que, si fuera así, podría suponer un desalojo de todos los propietarios del piso por razones del ayuntamiento. También sería adecuado solicitar al propietario los estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar si existe alguna norma o limitación que competa al piso, para evitar sorpresas tras la firma.

Gastos totales e hipotecas

A la hora de comprar un piso, es muy importante cerciorarse también de las condiciones a partir de las cuales se puede solicitar una hipoteca, el principal sustento de pagos fraccionado para poder hacer frente al elevado gasto que supone la compra de una vivienda. Por ello, hay que asegurarse de que el gasto mensual de la hipoteca no supondría más del 40% del sueldo percibido al mes, ya que, sin esa premisa, la hipoteca será denegada. Es recomendable no llegar a ese máximo, sino rebajarlo a un 30% como mucho.

Una vez asegurada esta condición para la hipoteca, conviene sopesar, en función del banco y otros aspectos, qué tipo de hipoteca es la que conviene más para hacer frente a la deuda. Existen tres tipos: a tipo fijo, a tipo variable y de tipo mixto. Se suele recomendar más la opción de a tipo fijo, ya que la cuantía no varía en función de los cambios del euríbor, aunque, en todo caso, debe ser aquella que se amolde mejor a las necesidades y facilidades de pago.

Se debe procurar que el gasto mensual de la hipoteca no supere el 40% del sueldo percibido en ese mes

Por otra parte, también deben tenerse en cuenta el total de los gastos que supondría el piso, es decir, si, además del propio pago de la hipoteca durante los años estipulados se incrementarán otros fruto de la adaptación del piso a las necesidades del comprador o para su correcta conservación, incluso si será necesaria reforma. También es importante valorar la cuantía mensual de comunidad que se pagará y qué servicios se incluyen en ese pago.

¿Cuándo compensa hacer reforma?

Muchos de los compradores de pisos de segunda mano valoran realizar una reforma parcial o total de la vivienda para eliminar paredes o estructuras antiguas o para conservar el piso. Incluso estas reformas pueden provocar un cambio de estructura en la distribución de la vivienda (posible siempre y cuando no se toquen muros de carga).

En el caso de que solo se pinten paredes, alicatados o el suelo, no tendrás que pedir permisos especiales, pero, al cambiar la distribución del piso, pilares, vigas, paredes maestras e incluso techos, serán necesarias licencias de obras menores o mayores, concedidas por el ayuntamiento, cambiar la cédula de habitabilidad y, en muchas ocasiones, contar con el permiso de la comunidad de propietarios de tu edificio.

Compensa hacer reforma si el precio adquirido por el piso ha sido relativamente bajo

Pese a este gasto ingente de dinero, la reforma puede ser una buena opción en el caso de pisos que han sido comprados a un precio relativamente bajo y compense un cambio radical del piso para mejorar las condiciones del mismo. Además, dará la capacidad de que pueda ser estrenado como si fuera recién comprado. En el caso de que el precio ya sea elevado, más gastos procedentes de las reformas no compensarán y sería recomendable interesarse por otra vivienda.

Reclamación de vicios ocultos

Incluso después de la compra, el comprador puede demandar o reclamar al antiguo propietario derechos por la existencia de problemas tras la transacción que dificulten o impidan vivir en la residencia. En este caso, y tal y como recoge el Código Civil, el vendedor está obligado a hacerse cargo de estos vicios ocultos en la vivienda, si, de haberlos conocido el actual propietario, no hubiera adquirido la vivienda y hagan imposible vivir en ella. El plazo para reclamar estos daños es de seis meses, por lo que, si descubren más tarde de esa fecha, corren a cargo del comprador. Según la gravedad de estos vicios ocultos, un juez incluso podría anular la compraventa realizada.